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Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos

DECRETO Nº 24.150 DE 20 DE ABRIL DE 1934.

Regula as condições e processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais.

O Chefe do Govêrno Provisório da República dos Estados Unidos do Brasil:

Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade ou utilidade pública, limitadora do direito de propriedade, tem admitido restrições à maneira de usar esse direito, em benefício de interêsses ou conveniências gerais;

Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietários e inquilinos, por princípios uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente, impondo, como impôs, aos povos da mais elevada educação jurídica, a instituição de leis especializadas;

Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se impôs, mais ainda se torna impreterível, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que o valor incorpóreo do fundo de comércio - se integra, em parte, no valor do imóvel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, beneficios ao proprietário;

Considerando, assim, que não seria justo attribuir exclusivamente ao proprietário tal quota de enriquecimento, em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor;

Considerando que uma tal situação valeria por um - "locupletamento" - condenado pelo direito moderno;

Considerando que o Governo Provisório tem, sempre, inspirado seus atos no sentido de reconhecer e regular essas situações de justiça e equidade, seguindo destarte, a orientação do direito hodierno, sendo exemplo frizante dessa diretriz o decreto n. 19.573, de 7 de janeiro de 1931, (55) que permitiu, nos casos enumerados, a rescisão dos contratos de arrendamento por prazo determinado;

Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de prorrogação dos contratos de arrendamento de imóveis destinados a fins comerciais e industriais, têm sido reconhecidas como imprescindíveis por outros países, que já as adotaram, e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras;

Considerando que um grande número de associações de classe, significando a expressão exponencial da vontade coletiva, já se pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora do assunto; Considerando que a - Assembléia Nacional Constituinte - virtualmente já se pronunciou pela necessidade nacional dessa providência, subscrevendo pela maioria dos seus deputados uma emenda que manda prover o assunto pela legislação ordinária, o que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema;

Considerando que a lei elaborada a propósito, longe de comprimir quaisquer direitos, estabelece, ao contrário, regras em virtude das quais, com justiça e equidade, são tutelados todos os interêsses;

DECRETA:

PARTE GERAL

Art. 1º Não havendo acordo entre os interessados, a renovação dos contratos de arrendamento de prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatario, a uso comercial ou industrial, será sempre feita na conformidade do disposto nesta lei.

Art. 2º Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos dispositivos desta lei, é essencial que os respectivos contratos, além dos requisitos constantes do artigo precedente (1º), preencham mais os seguintes:

a) a locação do contrato a renovar deve ser por tempo determinado;

b) o prazo mínimo da locação, do contrato a renovar, deve ser de 5 (cinco) anos;

c) o arrendatário deve estar em exploração do seu comércio ou indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo, ininterrupto, de 3 (três) anos.

Art. 3º O direito assegurado aos locatários pela presente lei poderá ser exercido pelos seus cessionários ou sucessores.

Art. 3 º O direito assegurado aos locatários pela presente lei poderá ser exercido pelos seus cessionários ou sucessores.  (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 1 º Quando o locatário fizer parte de sociedade comercial, a que passe a pertencer o fundo de comércio instalado no imóvel, a ação renovatória caberá ao locatário ou à sociedade.   (Incluído pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 2 º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, proceder-se-á à liquidação para apurar os haveres do morto, ficando o sócio sobrevivente sub-rogado, de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que continue na mesma atividade empresária.    (Incluído pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 3 º O sublocatário do imóvel, ou de parte dele, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o proprietário como litisconsortes. Procedente a ação o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. Todavia será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação.    (Incluído pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 4 º O sublocatário que, nos termos do parágrafo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da sublocação, prestará, em falta de acordo, caução de valor correspondente a seis meses de aluguel.    (Incluído pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 5 º Nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de impostos, taxas e contribuições, o locatário será considerado em mora, para os efeitos de rescisão do contrato, se, ratificado pelo locador, não efetuar o pagamento nos dez dias seguintes a notificação.   (Incluído pela Lei nº 6.014, de 1973)

Art. 4º O direito à renovação do contrato de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo locatário, no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato a prorrogar.

DO PROCESSO DE RENOVAÇÃO DOS CONTRATOS

Art. 5º O locatário formulará a petição inicial, requerendo a citação do proprietário, para responder à ação, devendo essa petição ser instruída na seguinte conformidade:

a) prova do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 2º;

b) prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso;

c) prova de quitação com os impostos, taxas e emolumentos, cujo pagamento lhe caiba, e possam afetar o imóvel, objeto de locação;

d) indicação, clara e precisa, no seu próprio texto, ou em papel ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação;

e) indicação do fiador, quando o houver, e, se for pessoa física, referir o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova de regularidade da sua existência; em ambos os casos deverá ser, também, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador oferecido;

f) prova, por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidariamente, os encargos da fiança, e têm qualidade legal para essa aceitação;

g) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Art. 6º A citação do locador se fará por mandato, e para ciência de que em audiência, lhe será assinado o prazo de 5 (cinco) dias, afim de aceitar a proposta ou oferecer contestação.

Art. 7º Se o locador não acudir à citação, ou não oferecer contestação, sem justa causa, a proposta do inquilino será considerada como aceita, e assim o juiz julgará por sentença, decretando a renovação do contrato, nas condições da proposta ajuizada.

§ 1º Dessa decisão haverá recurso de aggravo.

Art. 8º A contestação do locador, além da defesa de direito que lhe possa caber, ou que se regulará pelos principios gerais, ficará adstrita, quanto à matéria do fato, ao seguinte:

a) não preencher o autor ou autores os requisitos estabelecidos na presente lei, e reputados como essenciais para a propositura da ação;

b) que a proposta do locatário, excluindo a valorização trazida pelo locatário ao ponto ou lugar, não atende ao valor locativo real do imóvel, em face das condições gerais de valorização do lugar, na época da renovação do contrato.

Parágrafo único. Nesse caso o locador deve logo apresentar, em contra proposta, as condições de locação, que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel na forma prevista pela letra b.

c) que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para a locação do prédio, por prazo pelo menos igual ao mínimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores.

§ 1º Essa proposta de terceiro deverá ser assinada pelo proponente, seu representante ou procurador, com poderes especiais, com duas testemunhas, competentemente individuadas, sendo tôdas as firmas reconhecidas, e nela se indicará que o uso da coisa, pelo terceiro proponente, seus cessionários ou sucessores, não colidirá com o gênero de comércio ou indústria, explorada no imóvel, pelo inquilino, com o contrato em curso.

§ 2º Se a proposta tiver indicação de fiador, deverá preencher, para valer como prova, os requisitos das letras e e f, do art. 5°.

d) que está obrigado, por determinação de autoridades públicas, a realizar no prédio, obras que importarão na sua radical transformação ou modificações de tal natureza que aumentarão o valor da propriedade.

Parágrafo único. Esta alegação deverá ser apoiada em relatório minucioso e pormemorizado, com estimativas parceladas, e devidamente justificadas, assinado por engenheiro construtor, legalmente habilitado;

e) que o prédio vai ser usado por ele próprio locador, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes.

e) que o prédio vai ser usado por ele próprio locador, seu cônjuge ascendentes ou descendentes, devendo provar, em se tratando de alegação de necessitar do imóvel para pessoa de sua família, que o mesmo se destina a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano.    (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

Parágrafo único. Nessa hipótese, todavia, o prédio não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de comércio ou indústria do inquilino do contracto em trânsito.

Parágrafo único. Nessa hipótese, todavia, o prédio não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de comércio ou indústria do inquilino do contrato em trânsito. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

Art. 9º Oferecida a contestação, será aberta vista ao advogado do inquilino, pelo prazo de 5 (cinco) dias, para oferecer réplica.

Art. 10. Na réplica, o inquilino, além de poder aceitar as condições de locação porventura sugeridas na contestação pelo locador, terá, ainda, o direito: 

a) de pedir preferência, em igualdade de condições sobre quaisquer propostas de terceiros;

b) impugnar quaisquer propostas de terceiros, sob o fundamento de simulação, ou a desconformidade das condições em comparação não só com o contrato em trânsito, como também com a própria coisa, e os contratos dos prédios vizinhos ou da mesma zona.

Art. 11. Se na réplica o inquilino aceitar as condições oferecidas pelo locador, ou pedir preferência sobre a proposta de terceiro, ajuizada pelo locador, o juiz julgará por sentença essa aceitação ou preferência, e decretará que o contrato se prorrogue na conformidade pedida.

Parágrafo único. Dessa decisão caberá recurso de agravo de petição.

Art. 12. Apresentada a réplica do inquilino, ou decorrido o prazo sem a sua apresentação, o juiz marcará às partes, em comum, uma dilação de 10 (dez) dias, para prova.

Art. 13. As provas serão as comuns de direito, mas será sempre necessário o arbitramento, que deverá ser feito nas seguintes condições:

§ 1º Cada uma das partes se louvará em um perito arbitrador, e o juiz nomeará o terceiro árbitro.

§ 2º Se houver mais de um autor ou réu, e se não concordarem na indicação do perito, os diferentes grupos indicarão um nome, cada um, e o juiz sorteará o que deverá funcionar.

§ 3º Os peritos, depois de nomeados e compromissados, terão o prazo de pedirem, para apresentação do laudo, o qual, entretanto, não poderá ultrapassar de 30 (trinta) dias.

§ 4º Os peritos, depois de consultarem entre si, apresentarão o laudo, devidamente justificado, com as suas conclusões, laudo que deverá ser redigido pelo árbitro do juiz, e subscrito pelos demais.

§ 5º O perito que divergir da maioria deverá apresentar voto em separado, explicando, minuciosamente, o motivo ou motivos da sua divergência.

§ 6º Se os três peritos divergirem entre si, cada um apresentará o seu voto em separado, explicando, minuciosamente, os motivos das suas conclusões.

§ 7º Os peritos referirão no laudo ou voto todas as circunstâncias úteis para o arbitramento, e fixação do valor real de locação, examinando, outrossim, as condições econômicas e financeiras do momento, e de concorrência em matéria de locação.

§ 8º Os peritos estimarão no laudo os votos e indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino, pela não renovação da locação.

§ 9º Os peritos, por via de petição, dirigida ao juiz, poderão pedir que as partes tragam aos autos informes e esclarecimentos que reputem necessarios.

§ 10. O laudo e votos poderão ser dactilografados, caso em que suas fôlhas serão autenticadas pela rubrica dos peritos.

Art. 14. Encerrada a dilação probatória, e apresentado o laudo, ou votos dos peritos, os autos serão feitos com vista, sucessivamente, aos advogados do autor e réu, para arrazoarem, no prazo de cinco dias cada um.

Art. 15. Arrazoada a ação ou esgotados os prazos sem apresentação de razões, os autos serão conclusos ao juiz para julgamento.

Art. 16. O juiz apreciará, para proferir a sentença, além das regras de direito, os princípios de equidade, tendo, sôbretudo em vista, as circunstâncias especiais de cada caso concreto, para o que poderá converter o julgamento em diligência, afim de melhor se elucidar.

Parágrafo único. As diligências determinadas pelo juiz deverão ser promovidas pela parte que tiver interêsse no andamento do processo.

Art. 17. Na sentença, o juiz, quando fôr o caso, fixará logo a indenização a que tiver direito o locatário, em consequência da não prorrogação da locação.

Art. 18. Da sentença, julgando a ação, caberá agravo de petição.

DA EXECUÇÃO DA SENTENÇA

Art. 19. Passada em julgado a sentença decretando a renovação do contrato de arrendamento, será ela executada perante o próprio juiz da ação, pela expedição de mandato contra o oficial de Registro de Títulos e Documentos, para que registre nos seus livros a prorrogação decretada, que assim, se considerará vigente, quer entre as próprias partes, quer em face de terceiros, a partir da data do registro dêsse mandado.

§ 1º O mandado a que se refere o presente artigo, além da transcrição integral das condições do contrato de locação, deverá reproduzir, também, integralmente, os julgados exequendos.

§ 2º Se o contrato prorrogado estipular cláusula que torne obrigatória a sua vigência para com terceiros, no caso de alienação do prédio, o registro, a que se refere êste artigo, será igualmente feito, no Registro de Imóveis, da situação do prédio.

§ 3º Feito o registro do mandado, que ficará arquivado nos respectivos cartórios de registro, será intimado o locador para ciência da diligência, devendo a petição de intimação indicar a data do registro ou registros, e respectivos números de ordem.

DA INDENIZAÇÃO

Art. 20. O inquilino que, por motivo de condições melhores, não puder renovar o contrato de locação, terá direito a uma indenização, na conformidade do direito comum, e, nomeadamente, para ressarcimento dos prejuízos com que tiver de arcar em consequência dos encargos da mudança, perda do lugar do comércio ou indústria, e desvalorização do fundo de comércio.

§ 1º O terceiro que obtiver o contrato de locação é solidariamente responsável com o locador pelo pagamento, dessa indenização, e, por conseguinte, o julgado que mandar pagar a indenização poderá ser contra êle executado.

§ 2º A execução do julgado, na parte em que se referir á indenização, só poderá ter início a partir de seis (6) meses, precedentes à data da terminação do contrato em curso.

§ 3º A cobrança dessa indenização se fará pelo processo de execução de sentença.

Art. 21. O locatário, tem, ainda, direito a indenização, nos seguintes casos:

§ 1º Se o locador, no prazo máximo de 30 dias, da data em que passar em julgado a sentença que o autorizou, deixar de fazer, por instrumento público, ou particular, êste registado no Registo de Títulos e Documentos, contrato com o terceiro, que, pela sua oferta, impediu a prorrogação do contrato de arrendamento, ou fizer êsse contrato, com estipulações inferiores às da proposta ajuizada.

§ 2º O terceiro, cuja proposta impediu a realização da prorrogação do contrato, responderá, solidariamente com o locador, pela indenização a que se refere o § 1º dêste artigo.

§ 3º Se o locador deixar de dar início ás obras que alegou precisaria fazer no prédio para impedir a prorrogação da locação, dentro de três (3) meses, a contar da data de entrega do prédio pelo inquilino.

§ 4º Se o locador vier explorar, ou permittir que no prédio seja explorado, o mesmo ramo de comércio ou indústria explorado pelo inquilino, cujo contrato não foi renovado, por oposição do proprietário.

§ 5º O terceiro que, de má fé, fizer a exploração a que se refere o parágrafo precedente, responderá, solidáriamente, com o locador para indenização.

Art. 22. As indenizações a que se referem os artigos precedentes se não estiverem fixadas na sentença da ação principal, devem ser fixadas por processo sumário, fundado na sentença da ação de renovação de locação.

Art. 23. Se o valor da indenização já estiver fixado pelos julgados na ação para prorrogação de locação, a sua cobrança se fará pelo processo de execução de sentença.

DA COMPETÊNCIA

Art. 24. Os juízes competentes para as ações a que se refere a presente lei serão sempre os juízes de direito cíveis, por distribuição voluntária, dentro das suas respectivas jurisdições.

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 25. No caso de não ser feita a prorrogação do contrato, o inquilino terá um prazo, que não excederá de seis meses, para desocupar o prédio.

§ 1º A fixação do prazo caberá ao juiz da respectiva ação, tendo em vista as condições singulares de cada caso.

§ 2º Êsse prazo, em qualquer hipótese, se contará da data em que, por acôrdo ou por sentença, passada em julgado, ficar estabelecida a não prorrogação do contrato.

Art. 26. O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se refere a presente lei, para regular o seu dever de prorrogar ou não a locação, sendo-lhe, em consequência, aplicáveis todas as disposições desta lei, que possam se pertinentes ao seu procedimento.

Art. 27. O locador poderá promover, se lhe convier, a execução dos julgados, para tornar líquidos os seus direitos e obrigações em relação ao inquilino.

Art. 28. Em qualquer fase do processo poderão as partes fazer acôrdo, uma vez que não transgridam os princípios de ordem pública, determinadores desta lei.

Parágrafo único. Esses acôrdos serão, sempre, homologados por sentença da qual não haverá recurso.

Art. 29. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente lei, estabelecerem o pagamento antecipado de alugueis, por qualquer forma que seja, benefícios e especiais ou extraordinários, e nomeadamente "luvas" e imposto sôbre a renda, bem como a rescisão dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata preventiva ou ter decretada a sua falência.

Art. 30. São também nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que visem iludir os objetivos da presente lei, e nomeadamente, as cláusulas proibitivas da renovação do contrato de locação, ou que impliquem em renúncia dos direitos tutelados por esta lei.

Art. 31. Se, em virtude da modificação das condições econômicas do lugar, o valor locativo fixado pelo contrato amigável, ou, em consequência das obrigações estatuídas pela presente lei, sofrer variações, além de 20% das estimativas feitas, poderão os contratantes (locador ou locatário), findo o prazo de três anos da data do início da prorrogação do contrato, promover a revisão do preço estipulado.

§ 1º O processo para essa revisão será o mesmo fixado por esta lei, para a prorrogação do contrato.

§ 2º Êste direito de revisão poderá ser exercido de três em três anos.

Art. 32. As regras da presente lei não se applicam às locações em que a União Federal, os Estados e os Municípios fôrem partes.

Art. 32. As regras da presente lei não se aplicam às locações em que a União Federal, os Estados, os Municipios e as autárquias forem partes.      (Redação dada pelo Decreto-lei nº 9.669, de 1946)

Art. 33. A matéria não prevista por esta lei se regulará pela legislação geral substantiva ou processual.

Art. 34. Para o cálculo da taxa judiciária se tomará por base o valor de um ano de aluguel, segundo o preço do contrato em vigência.

Art. 35. Os processos de que se trata a presente lei podem ser instaurados e não se suspendem durante as férias forenses.

DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS

Art. 36. Os locadores que, na data da presente lei, já tiverem contratos de locação, por instrumentos que possam valer contra terceiros, sôbre prédios alcançados por esta lei, poderão impugnar a prorrogação de locação fundados nesses contratos.

Parágrafo único. Se, porém, esses contratos não tiverem execução, terão os inquilinos que, em consequência deles, não puderem obter a prorrogação dos contratos de locação, direito à indenização a que se referem os artigos 20 a 23.

Art. 37. A requerimento dos inquilinos poderão ser suspensas as ações propostas pelo locador contra o inquilino, ainda em curso e cujos direitos, estejam tutelados pela presente lei.

Parágrafo único. O processo poderá proseguir, se o inquilino, dentro do prazo de trinta dias da sua suspensão, não instaurar a ação de prorrogação do contrato de arrendamento, instituído por esta lei.

Art. 38. Para os contratos a terminar antes dos prazos fixados no art. 4° a contar da data desta lei, não vigorarão tais prazos, podendo, em consequência, a ação instituída pela presente ser proposta até a terminação do prazo dos contratos.

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 39. Esta lei entrará em vigôr na data da sua publicação.

Art. 40. Revogam-se as disposições em contrário.

Rio de Janeiro, 20 de abril de 1934, 113º da Independencia e 46º da República.

GETÚLIO VARGAS
Francisco Antunes Maciel

Este texto não substitui o publicado na CLB de 1934, retificado em 26.4.1934 e republicado em 5.5.1934