SUBCHEFIA DE ASSUNTOS PARLAMENTARES |
PROJETO DE LEI
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. |
O Congresso Nacional decreta:
CAPÍTULO I
DO
REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 1o Fica
instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos
de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis
que compõem a incorporação.
Art. 2o A
opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o
será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção
ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da
Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e
das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts.
31-A a 31-E da Lei no 4.591, 16
de dezembro de 1964.
Art. 3o O
terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime
especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não
responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de
Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
- CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social- COFINS e à
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma
do art. 4o
sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Art. 4o Para
cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da
receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuições:
I - Imposto de Renda das
Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os
Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público
- PIS/PASEP;
III - Contribuição Social
sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para
Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
§ 1o Para
fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das
receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que
compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias
decorrentes desta operação.
§ 2o O
pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput
somente poderá ser compensado, por espécie, com o montante devido pela
incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite desse montante.
§ 3o A
parcela dos tributos, pagos na forma do caput, que não puderem ser
compensados nos termos do § 2o
será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito a
restituição ou ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação
a outros tributos da própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora
em outros períodos de apuração.
§ 4o A opção
pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção.
Art. 5o O
pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4o deverá ser feito até o décimo dia do mês subseqüente
àquele em que houver sido auferida a receita.
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a
incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas
Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação
no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de
arrecadação próprio.
Art. 6o Os
créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4o
não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7o O
incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada
incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8o Para
fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2o
do art. 4o, o percentual de sete
por cento de que trata o caput do art. 4o
será considerado:
I - três por cento como
COFINS;
II - zero vírgula sessenta
e cinco por cento como Contribuição para o PIS/PASEP;
III - dois vírgula dois por
cento como IRPJ; e
IV - um vírgula quinze por
cento como CSLL.
Art. 9o Perde
eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1o do art. 31-F da Lei no
4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos por
esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias,
previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação,
cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência,
os quais deverão ser pagos pelos adquirentes em até sessenta dias daquela
deliberação.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória no
2.158-35, de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação
de incorporações imobiliárias definido pela Lei no
4.591, de 1964.
Art. 11. As contribuições para o PIS/PASEP e para a
COFINS, devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive por equiparação, de que
trata o art. 31 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995,
seguirão o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação
do imposto de renda.
CAPÍTULO II
DA LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 12. Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com
carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de
crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as
companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações
a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco
Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de tradição efetiva,
Letra de Crédito Imobiliário - LCI, lastreada por créditos imobiliários
garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel,
conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e,
se for o caso, atualização monetária nelas estipulados.
§ 1o A LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser transferível mediante endosso em preto, e conterá:
I - o nome da instituição
emitente e as assinaturas de seus representantes;
II - o número de ordem, o
local e a data de emissão;
III - a denominação
“Letra de Crédito Imobiliário”;
IV - o valor nominal e a
data de vencimento;
V - a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos juros e, se for o caso, da atualização monetária;
VI - os juros, fixos ou
flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a critério das partes;
VII - a identificação dos
créditos caucionados e seu valor;
VIII - o nome do titular; e
IX - cláusula à ordem, se
endossável.
§ 2o A critério do credor, poderá
ser dispensada a emissão de certificado, devendo a LCI sob a forma escritural
ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos
privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 13. A LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice
de preços, desde que emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único. É vedado o pagamento dos valores relativos
à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o
resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido neste
artigo, da LCI emitida com previsão de atualização mensal por índice de preços.
Art. 14. A LCI poderá contar com garantia fidejussória
adicional de instituição financeira.
Art. 15. A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos
imobiliários, mas a soma do principal das LCI emitidas não poderá exceder o
valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição emitente.
§ 1o A LCI não poderá ter prazo de
vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe
servem de lastro.
§ 2o O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos de liquidação ou vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.
Art. 16. O endossante da LCI responderá pela veracidade
do título, mas contra ele não será admitido direito de cobrança regressiva.
Art. 17. O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o
prazo mínimo e outras condições para emissão e resgate de LCI, observado o
disposto no art. 13 desta Lei.
CAPÍTULO III
DA
CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário - CCI
para representar créditos imobiliários.
§ 1o A CCI será emitida pelo credor
do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade
do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma
das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor
total do crédito que elas representam.
§ 2o As CCI fracionárias poderão ser
emitidas simultaneamente ou não, a qualquer momento antes do vencimento do crédito
que elas representam.
§ 3o A CCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular.
§ 4o A emissão da CCI sob a forma
escritural far-se-á mediante escritura pública ou instrumento particular,
devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e
registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos
privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 5o Sendo o crédito imobiliário
garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis
da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar,
exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
§ 6o A averbação da emissão da CCI
e o registro da garantia do crédito respectivo, quando solicitados
simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de
emolumentos.
§ 7o A constrição judicial que
recaia sobre crédito representado por CCI será efetuada nos registros da
instituição custodiante ou mediante apreensão da respectiva cártula.
§ 8o O credor da CCI deverá ser
imediatamente intimado de constrição judicial que recaia sobre a garantia real
do crédito imobiliário representado por aquele título.
§ 9o No caso de CCI emitida sob a
forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o credor,
para o fim da intimação prevista no § 8o.
Art. 19. A CCI deverá conter:
I - a denominação “Cédula
de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente;
II - o nome, a qualificação
e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também
o do custodiante;
III - a identificação do
imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula
no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia,
se for o caso;
IV - a modalidade da
garantia, se for o caso;
V - o número e a série da
cédula;
VI - o valor do crédito que
representa;
VII - a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa;
VIII - o prazo, a data de
vencimento, o valor da prestação total, nela incluída as parcelas de amortização
e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do
devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com
a indicação do local de pagamento;
IX - o local e a data da
emissão;
X - a assinatura do credor,
quando emitida cartularmente;
XI - a autenticação pelo
Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real;
e
XII - cláusula à ordem, se
endossável.
Art. 20. A CCI é título executivo extrajudicial, exigível
pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no
contrato que lhe deu origem.
Parágrafo único. O crédito representado pela CCI será exigível
mediante ação de execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine
procedimento especial, judicial ou extrajudicial para satisfação do crédito e
realização da garantia.
Art. 21. A emissão e a negociação de CCI independe de
autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.
Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá
ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos
privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 1o A cessão do crédito
representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias
ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula,
ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária,
investido na propriedade fiduciária.
§ 2o A cessão de crédito garantido
por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural,
está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que
esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406,
de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil Brasileiro.
Art. 23. A CCI, objeto de securitização nos termos da
Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no
respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu
valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a enunciação
das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição
custodiante.
Parágrafo único. O regime fiduciário de que trata a Seção
VI do Capítulo I da Lei no 9.514, de 1997, no caso de emissão
de Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos
representados por CCI, será registrado na instituição custodiante,
mencionando o patrimônio separado a que estão afetadas, não se aplicando o
disposto no parágrafo único do art. 10 da mencionada Lei.
Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI
prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo credor, ou, na falta
desta, por outros meios admitidos em direito.
Art. 25. É vedada a averbação da emissão de CCI com
garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus
real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação
de qualquer mandado ou ação judicial.
CAPÍTULO IV
DA
CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO
Art. 26. A Cédula de Crédito Bancário é título de crédito
emitido, por pessoa física ou jurídica, em favor de instituição financeira
ou de entidade a esta equiparada, representando promessa de pagamento em
dinheiro, decorrente de operação de crédito, de qualquer modalidade.
§ 1o A instituição credora deve
integrar o Sistema Financeiro Nacional, sendo admitida a emissão da Cédula de
Crédito Bancário em favor de instituição domiciliada no exterior, desde que
a obrigação esteja sujeita exclusivamente à lei e ao foro brasileiros.
§ 2o A Cédula de Crédito Bancário
em favor de instituição domiciliada no exterior poderá ser emitida em moeda
estrangeira.
Art. 27. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser
emitida, com ou sem garantia, real ou fidejussória, cedularmente constituída.
Parágrafo único. A garantia constituída será
especificada na Cédula de Crédito Bancário, observadas as disposições deste
Capítulo e, no que não forem com elas conflitantes, as da legislação comum
ou especial aplicável.
Art. 28. A Cédula de Crédito Bancário é título
executivo extrajudicial e representa dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível,
seja pela soma nela indicada, seja pelo saldo devedor demonstrado em planilha de
cálculo, ou nos extratos da conta-corrente, elaborados conforme previsto no §
2o.
§ 1o Na Cédula de Crédito Bancário
poderão ser pactuados:
I - os juros sobre a dívida,
capitalizados ou não, os critérios de sua incidência e, se for o caso, a
periodicidade de sua capitalização, bem como as despesas e os demais encargos
decorrentes da obrigação;
II - os critérios de
atualização monetária ou de variação cambial como permitido em lei;
III - os casos de ocorrência
de mora e de incidência das multas e penalidades contratuais, bem como as hipóteses
de vencimento antecipado da dívida;
IV - os critérios de apuração
e de ressarcimento, pelo emitente ou por terceiro garantidor, das despesas de
cobrança da dívida e dos honorários advocatícios, judiciais ou
extrajudiciais, sendo que os honorários advocatícios extrajudiciais não poderão
superar o limite de dez por cento do valor total devido;
V - quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão e as hipóteses de substituição de tal garantia;
VI - as obrigações a serem
cumpridas pelo credor;
VII - a obrigação do
credor de emitir extratos da conta-corrente ou planilhas de cálculo da dívida,
ou de seu saldo devedor, de acordo com os critérios estabelecidos na própria Cédula
de Crédito Bancário, observado o disposto no § 2o; e
VIII - outras condições de
concessão do crédito, suas garantias ou liquidação, obrigações adicionais
do emitente ou do terceiro garantidor da obrigação, desde que não contrariem
as disposições desta Lei.
§ 2o Sempre
que necessário, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo
devedor, representado pela Cédula de Crédito Bancário, será feita pelo
credor, por meio de planilha de cálculo e, quando for o caso, de extrato
emitido pela instituição financeira, em favor da qual a Cédula de Crédito
Bancário foi originalmente emitida, documentos esses que integrarão a Cédula,
observado que:
I - os cálculos realizados
deverão evidenciar de modo claro, preciso e de fácil entendimento e compreensão,
o valor principal da dívida, seus encargos e despesas contratuais devidos, a
parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela de atualização
monetária ou cambial, a parcela correspondente a multas e demais penalidades
contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios devidos até
a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II - a Cédula de Crédito
Bancário representativa de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito
bancário em conta-corrente será emitida pelo valor total do crédito posto à
disposição do emitente, competindo ao credor, nos termos deste parágrafo,
discriminar nos extratos da conta-corrente ou nas planilhas de cálculo, que serão
anexados à Cédula, as parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do
limite do crédito inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida
e a incidência dos encargos nos vários períodos de utilização do crédito
aberto.
§ 3o O
credor que, em ação judicial, cobrar o valor do crédito exeqüendo em
desacordo com o expresso na Cédula de Crédito Bancário, fica obrigado a pagar
ao devedor o dobro do cobrado a maior, que poderá ser compensado na própria ação,
sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos.
Art. 29. A Cédula de Crédito Bancário deve conter os
seguintes requisitos essenciais:
I - a denominação “Cédula
de Crédito Bancário”;
II - a promessa do emitente
de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível no seu vencimento
ou, no caso de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário, a
promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível
correspondente ao crédito utilizado;
III - a data e o lugar do
pagamento da dívida e, no caso de pagamento parcelado, as datas e os valores de
cada prestação, ou os critérios para essa determinação;
IV - o nome da instituição
credora, podendo conter cláusula à ordem;
V - a data e o lugar de sua
emissão; e
VI - a assinatura do
emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor da obrigação, ou de seus
respectivos mandatários.
§ 1o A Cédula de Crédito Bancário
será transferível mediante endosso em preto, ao qual se aplicarão, no que
couberem, as normas do direito cambiário, caso em que o endossatário, mesmo não
sendo instituição financeira ou entidade a ela equiparada, poderá exercer
todos os direitos por ela conferidos, inclusive cobrar os juros e demais
encargos na forma pactuada na Cédula.
§ 2o A Cédula de Crédito Bancário
será emitida por escrito, em tantas vias quantas forem as partes que nela
intervierem, assinadas pelo emitente e pelo terceiro garantidor, se houver, ou
por seus respectivos mandatários, devendo cada parte receber uma via.
§ 3o Somente a via do credor será negociável, devendo constar nas demais vias a expressão “não negociável”.
§ 4o A Cédula de Crédito Bancário
pode ser aditada, retificada e ratificada mediante documento escrito, datado,
com os requisitos previstos no caput, passando esse documento a integrar
a Cédula para todos os fins.
Art. 30. A constituição de garantia da obrigação
representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei,
sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não
forem com ela conflitantes.
Art. 31. A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.
Art. 32. A constituição da garantia poderá ser feita
na própria Cédula de Crédito Bancário ou em documento separado, neste caso
fazendo-se, na Cédula, menção a tal circunstância.
Art. 33. O bem constitutivo da garantia deverá ser
descrito e individualizado de modo que permita sua fácil identificação.
Parágrafo único. A descrição e individualização do bem
constitutivo da garantia poderá ser substituída pela remissão a documento ou
certidão expedida por entidade competente, que integrará a Cédula de Crédito
Bancário para todos os fins.
Art. 34. A garantia da obrigação abrangerá, além do
bem principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias
de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos e qualquer bem
vinculado ao bem principal por acessão física, intelectual, industrial ou
natural.
§ 1o O credor poderá averbar, no órgão
competente para o registro do bem constitutivo da garantia, a existência de
qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2o Até a efetiva liquidação da
obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia
autorização escrita do credor, ser alterados, retirados, deslocados ou destruídos,
nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando a garantia for
constituída por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a remoção
ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula
de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.
Art. 35. Os bens constitutivos de garantia pignoratícia
ou objeto de alienação fiduciária poderão, a critério do credor, permanecer
sob a posse direta do emitente ou do terceiro prestador da garantia, nos termos
da cláusula de constituto possessório, caso em que as partes deverão
especificar o local em que o bem será guardado e conservado até a efetiva
liquidação da obrigação garantida.
§ 1o O emitente e, se for o caso, o
terceiro prestador da garantia responderão solidariamente pela guarda e
conservação do bem constitutivo da garantia.
§ 2o Quando a garantia for prestada por pessoa jurídica, esta indicará representantes para responder nos termos do § 1o.
Art. 36. O credor poderá exigir que o bem constitutivo
da garantia seja coberto por seguro até a efetiva liquidação da obrigação
garantida, em que o credor será indicado como exclusivo beneficiário da apólice
securitária e estará autorizado a receber a indenização para liquidar ou
amortizar a obrigação garantida.
Art. 37. Se o bem constitutivo da garantia for
desapropriado, ou se for danificado ou perecer por fato imputável a terceiro, o
credor sub-rogar-se-á no direito à indenização devida pelo expropriante ou
pelo terceiro causador do dano, até o montante necessário para liquidar ou
amortizar a obrigação garantida.
Art. 38. Nos casos previstos nos arts. 36 e 37 desta Lei,
facultar-se-á ao credor exigir a substituição da garantia, ou o seu reforço,
renunciando ao direito à percepção do valor relativo à indenização.
Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o
reforço da garantia, em caso de perda, deterioração ou diminuição de seu
valor.
Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente
e, se for o caso, o terceiro garantidor, para que substituam ou reforcem a
garantia no prazo de quinze dias, sob pena de vencimento antecipado da dívida
garantida.
Art. 40. Nas operações de crédito rotativo, o limite
de crédito concedido será recomposto, automaticamente e durante o prazo de vigência
da Cédula de Crédito Bancário, sempre que o devedor, não estando em mora ou
inadimplente, amortizar ou liquidar a dívida.
Art. 41. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser
protestada por indicação, desde que o credor apresente declaração de posse
da sua única via negociável, inclusive no caso de protesto parcial.
Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito
Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas,
ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações
previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta
Lei.
Art. 43. As instituições financeiras, nas condições
estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, podem emitir título
representativo das Cédulas de Crédito Bancário por elas mantidas em depósito,
do qual constarão:
I - o local e a data da
emissão;
II - o nome e a qualificação
do depositante das Cédulas de Crédito Bancário;
III - a denominação
“Certificado de Cédulas de Crédito Bancário”;
IV - a especificação das cédulas
depositadas, o nome dos seus emitentes, e o valor, o lugar e a data do pagamento
do crédito por elas incorporado;
V - o nome da instituição
emitente;
VI - a declaração de que a
instituição financeira, na qualidade e com as responsabilidades de depositária
e mandatária do titular do certificado, promoverá a cobrança das Cédulas de
Crédito Bancário, e de que as cédulas depositadas, assim como o produto da
cobrança do seu principal e encargos, somente serão entregues ao titular do
certificado, contra apresentação deste;
VII - o lugar da entrega do
objeto do depósito; e
VIII - a remuneração
devida à instituição financeira pelo depósito das cédulas objeto da emissão
do certificado, se convencionada.
§ 1o A instituição financeira responde pela origem e autenticidade das Cédulas de Crédito Bancário depositadas.
§ 2o Emitido o certificado, as Cédulas
de Crédito Bancário e as importâncias recebidas pela instituição financeira
a título de pagamento do principal e de encargos não poderão ser objeto de
penhora, arresto, seqüestro, busca e apreensão, ou qualquer outro embaraço
que impeça a sua entrega ao titular do certificado, mas este poderá ser objeto
de penhora, ou de qualquer medida cautelar por obrigação do seu titular.
§ 3o O certificado poderá ser emitido
sob a forma escritural, sendo regido, no que for aplicável, pelo contido nos
arts. 34 e 35 da Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
§ 4o O certificado poderá ser
transferido mediante endosso ou termo de transferência, se escritural, devendo,
em qualquer caso, a transferência ser datada e assinada pelo seu titular ou
mandatário com poderes especiais e averbada junto à instituição financeira
emitente, no prazo máximo de dois dias.
§ 5o As despesas e os encargos
decorrentes da transferência e averbação do certificado serão suportados
pelo endossatário ou cessionário, salvo convenção em contrário.
Art. 44. Aplica-se às Cédulas de Crédito Bancário, no que não contrariar o disposto nesta Lei, a legislação cambial, dispensado o protesto para garantir o direito de cobrança contra endossantes, seus avalistas e terceiros garantidores.
Art. 45. Os títulos de crédito e direitos creditórios,
representados sob a forma escritural ou física, que tenham sido objeto de
desconto, poderão ser admitidos a redesconto junto ao Banco Central do Brasil,
observando-se as normas e instruções baixadas pelo Conselho Monetário
Nacional.
§ 1o Os títulos de crédito e os
direitos creditórios de que trata o caput considerar-se-ão
transferidos, para fins de redesconto, à propriedade do Banco Central do
Brasil, desde que inscritos em termo de tradição eletrônico constante do
Sistema de Informações do Banco Central - SISBACEN, ou, ainda, no termo de
tradição previsto no § 1o do art. 5o do
Decreto no 21.499, de 9 de junho de 1932, com a redação dada
pelo art. 1o do Decreto no 21.928, de 10 de
outubro de 1932.
§ 2o Entendem-se inscritos nos termos
de tradição referidos no § 1o os títulos de crédito e
direitos creditórios neles relacionados e descritos, observando-se os
requisitos, os critérios e as formas estabelecidas pelo Conselho Monetário
Nacional.
§ 3o A inscrição produzirá os
mesmos efeitos jurídicos do endosso, somente se aperfeiçoando com o
recebimento, pela instituição financeira proponente do redesconto, de mensagem
de aceitação do Banco Central do Brasil, ou, não sendo eletrônico o termo de
tradição, após a assinatura das partes.
§ 4o Os títulos de crédito e documentos representativos de direitos creditórios, inscritos nos termos de tradição, poderão, a critério do Banco Central do Brasil, permanecer na posse direta da instituição financeira beneficiária do redesconto, que os guardará e conservará em depósito, devendo proceder, como comissária del credere, à sua cobrança judicial ou extrajudicial.
CAPÍTULO V
DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis,
de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis,
bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo
de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com
periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice
de remuneração básica dos depósitos de poupança.
§ 1o É vedado o pagamento dos valores
relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários,
quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao
estabelecido no caput.
§ 2o Os títulos e valores mobiliários
a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de
resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.
§ 3o Não se aplica o disposto no § 1o,
no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que
lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a
que se refere o caput.
Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer
expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes
à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46.
Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá
disciplinar o disposto neste artigo.
Art. 48. Fica vedada a celebração de contratos com cláusula
de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão
de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas, para os
contratos firmados até a data de entrada em vigor da Medida Provisória no
2.223, de 4 de setembro de 2001, as disposições anteriormente vigentes.
Art. 49. No caso do não-pagamento tempestivo, pelo
devedor, dos tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto
do crédito imobiliário respectivo, bem como das parcelas mensais
incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato e de quaisquer
outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante de imóvel,
poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de medida
liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha
interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário
correspondente ou suspendido encargos dele decorrentes.
Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto
obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários,
o autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações
contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor
incontroverso, sob pena de inépcia.
§ 1o O
valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.
§ 2o O
autor poderá suspender a exigibilidade do valor controvertido mediante depósito
judicial do montante integral, no tempo e modo contratados.
§ 3o O
juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2o em caso de relevante razão de direito e risco de dano
irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as
razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
§ 4o É
vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal sob a
alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor
integral desta.
Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código
Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por
terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de
contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou
aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e
por alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 52. Uma vez protocolizados todos os documentos
necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se
referem esta Lei e a Lei no 9.514, de 1997, o oficial de
Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo
de quinze dias.
CAPÍTULO
VI
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Alterações da Lei de Incorporações
Art. 53. O Título II da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido dos seguintes Capítulo e artigos:
“CAPÍTULO
I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 31-A. A critério
do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação,
pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado
à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 1o O
patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações
do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por
ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à
incorporação respectiva.
§ 2o O
incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3o Os
bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser
objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja
integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 4o No
caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o
produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação,
observado o disposto no § 6o.
§ 5o As
quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais
serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção
tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o
do art. 35.
§ 6o Os
recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados
para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7o O
reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando
da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações
ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela
alienação.
§ 8o Excluem-se
do patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros
que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se
houver; e
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
§ 9o No
caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o,
poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos
forem os:
I - subconjuntos de casas
para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o,
alínea “a”); e
II - edifícios de dois ou
mais pavimentos (art. 8o, alínea
"b").
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação
separados de que trata o § 9o
deverá estar declarada no memorial de incorporação.
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.
§ 12. A contratação de financiamento e constituição
de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade
fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem
como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da
comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor
de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou
do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações
e pelos deveres que lhes são imputáveis.
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de
afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de
termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência
de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação
para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de
obrigação de construir o empreendimento.
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição
financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física
ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.
§ 1o A
nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante
qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel
ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador
ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das
unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente
vinculados à incorporação.
§ 2o A
pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput
deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de
qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta
de zelo, dedicação e sigilo destas informações.
§ 3o A pessoa nomeada pela instituição
financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão
de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento
quebra de sigilo de que trata o § 2o.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I - promover todos os atos
necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação,
inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II - manter apartados os
bens e direitos objeto de cada incorporação;
III - diligenciar a captação
dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista
nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV - entregar à Comissão
de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da
obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período,
firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V - manter e movimentar os
recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta
especificamente para tal fim;
VI - entregar à Comissão
de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a
cada patrimônio de afetação;
VII - assegurar à pessoa
nomeada nos termos do art. 31-C, o livre acesso à obra, bem como aos livros,
contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no
inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de
afetação; e
VIII - manter escrituração
contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á
pela:
I - averbação da construção,
registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos
respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia
da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles
pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela
assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação
constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e
demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
§ 1o Nos
sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência
civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua
Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações
ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará
assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão
de Representantes ou elegerá novos membros, e, por dois terços dos votos dos
adquirentes, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público
ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da
liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo
financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição
financiadora.
§ 2o O
disposto no § 1o
aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43,
inciso VI.
§ 3o Na
hipótese de que trata os §§ 1o
e 2o, a Comissão de
Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os
adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem
obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos
aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos
preliminares.
§ 4o O
contrato a que se refere o § 3o
será válido mesmo depois de concluída a obra e poderá ser celebrado por
instrumento público ou particular.
§ 5o O
mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir
domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante
pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.
§ 6o Os
contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham
obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora,
desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato
fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para
assegurar o pagamento do débito remanescente.
§ 7o Ainda
na hipótese dos §§ 1o
e 2o,
a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em
nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que
deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação
do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação,
manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na
posse do terreno e das acessões.
§ 8o Na
hipótese do § 7o, será firmado
o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de
contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.
§ 9o A
Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos
adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de
cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não
localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os
adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações
e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao
contrato de financiamento da obra, se houver.
§ 12. Para os efeitos do § 11, cada adquirente
responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do
empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos
coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro
critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços
dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I - os saldos dos preços
das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham
sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência
civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório
desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação;
II - para cumprimento do seu
encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica
investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do
incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as
parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os
atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à
consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei
no
9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na
incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;
III - consideram-se receitas
do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e
ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição
das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os
recursos disponíveis afetados; e
IV - compreendem-se no custo
de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício, e a
averbação da construção das edificações para efeito de individualização
e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da
incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente
a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de
Representantes.
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao
prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a
Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de
realização da assembléia geral de que trata o § 1o,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos
pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a
data da decretação da falência, não tiverem sido alienadas pelo
incorporador.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante
ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões
adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento,
inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese
do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata
o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões
não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o),
e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão
asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:
I - ao proprietário do
terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data
designada para a venda; e
II - ao condomínio, caso não
exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a
preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que
deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data
designada para a venda.
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à
Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao
recebimento do preço:
I - pagar as obrigações
trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio
de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em
especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;
II - reembolsar aos
adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para
pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III - reembolsar à instituição
financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se
outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
IV - entregar ao condomínio
o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de
responsabilidade do incorporador (§ 6o
do art. 35 e § 5o do art. 31-A),
na proporção do valor obtido na venda;
V - entregar ao proprietário
do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à
fração ideal; e
VI - entregar à massa
falida o saldo que porventura remanescer.
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada
nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à
verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art.
31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos
adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto
de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica
do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas
de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as
incorporações objeto de afetação.” (NR)
Art. 54. A Lei no
4.591, de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 32............................................................................................................
...................................................................................................................................
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.
........................................................................................................................... ” (NR)
“Art. 43. ...........................................................................................................
...................................................................................................................................
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado
pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na
construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de dois terços dos
adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e
direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra
forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que
comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas
as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário
do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na
venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na
forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o
incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da
diferença não-reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do
incorporador.” (NR)
“Art. 50. Será designada no contrato de construção
ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três
membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los
perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que
interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante
terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a
31-F.
...................................................................................................................................
§ 2o A
assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas
decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já
produzidos.
.......................................................................................................................... ” (NR)
Art. 55. A Lei no 4.728, de 14 de julho de 1965, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 66............................................................................................................
§ 1o A
alienação fiduciária somente se prova por escrito, por instrumento público
ou particular, e sua eficácia, perante terceiros, dependerá:
I - no caso de bens móveis
e títulos ao portador, da efetiva tradição;
II - no caso de bens móveis
sujeitos a registros, títulos nominativos e ações, da inscrição, anotação
ou averbação na forma legal;
III - no caso de créditos,
da notificação ao devedor;
IV - no caso de veículos
automotores, da anotação na repartição de trânsito competente definida na
Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997 - Código Nacional de
Trânsito; e
V - nos demais casos, do
arquivamento no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor.
§ 1o-A. Do
instrumento referido no § 1o
deverão constar:
I - o total da dívida ou
sua estimativa;
II - o local e a data do
pagamento;
III - a taxa de juros, a cláusula
penal, o índice de atualização e demais taxas e comissões pactuadas; e
IV - a descrição do bem
objeto da alienação fiduciária e os elementos indispensáveis à sua
identificação.
...................................................................................................................................
§ 7o Aplica-se à alienação fiduciária em garantia o disposto nos artigos
1.421, 1.425, 1.426 e 1.436 da Lei no
10.406, de 2002 - Código Civil, no que couber.
...................................................................................................................................
§ 9o Não se aplica à alienação fiduciária o disposto no art. 644 da Lei o 10.406, de 2002 - Código Civil.” (NR)
“Art. 66-A. Aplica-se
à alienação fiduciária em garantia de coisa fungível ou de direito o
disposto no art. 66, e o seguinte:
I - salvo disposição em contrário, a alienação fiduciária
em garantia de coisa fungível ou de direito transferirá ao credor fiduciário
a posse direta e indireta do bem alienado em garantia;
II - no caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, o fiduciário poderá vender o bem a terceiros, independentemente de leilão, hasta pública, ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvo disposição expressa em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preço da venda no pagamento de seu crédito e das despesas decorrentes e entregar ao devedor, acompanhado de demonstrativo da operação realizada, o saldo apurado, se houver; e
III - o disposto nos artigos 1.421, 1.425, 1.426, 1.435 e 1.436
da Lei no 10.406, de 2002 - Código
Civil , no que couber.” (NR)
Art. 56. O Decreto-Lei no
911, de 1o de outubro de 1969,
passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 2o ..........................................................................................................
...................................................................................................................................
§ 2o O inadimplemento da obrigação, no tempo e modo contratados, constitui de pleno direito em mora o devedor.” (NR)
“Art. 3o ............................................................................................................
§ 1o Executada
a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a propriedade e a posse
plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às
repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de
registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado,
livre do ônus da alienação.
§ 2o O
devedor fiduciário apresentará resposta no prazo de quinze dias.
§ 3o Da
sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.
§ 4o Na
sentença que decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz
condenará o credor fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor
fiduciário, equivalente a cinqüenta por cento do valor originalmente
financiado, devidamente atualizado, caso o bem já tenha sido alienado.
§ 5o A
multa mencionada no § 4o não
exclui a responsabilidade do credor fiduciário por perdas e danos.
.................................................................................................................................
“Art. 5o ..........................................................................................................
“Art. 8o-A. O
procedimento judicial disposto neste Decreto-Lei aplica-se exclusivamente às
hipóteses dos arts. 66 e 66-A da Lei no
4.728, de 14 de julho de 1965.” (NR)
Art. 57. A Lei no 9.514, de 1997, passa
a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 5o .........................................................................................................
..................................................................................................................................
§ 2o As operações de comercialização
de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de
financiamento imobiliário em geral, poderão ser pactuadas nas mesmas condições
permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.” (NR)
“Art. 8o .........................................................................................................
I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito
que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado
e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e
respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi
cedido;
......................................................................................................................... ” (NR)
“Art. 16...........................................................................................................
..................................................................................................................................
§ 3o Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para
cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão
cobrados como ato único." (NR)
“Art. 22. .........................................................................................................
§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou
jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI.
§ 2o A alienação fiduciária poderá ter como objeto bens enfitêuticos,
sendo também exigível o pagamento do laudêmio se houver a consolidação do
domínio útil no fiduciário.” (NR)
“Art. 26. ........................................................................................................
.................................................................................................................................
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação
da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do
imposto de transmissão inter-vivos e, se for o caso, do laudêmio.” (NR)
“Art. 27. ........................................................................................................
.................................................................................................................................
§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser
denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido
aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no
prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no
fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” (NR)
“Art. 37-A. O fiduciante pagará
ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do
imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a
que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da
alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores,
vier a ser imitido na posse do imóvel.” (NR)
“Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o
fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação
de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância
por escrito do fiduciário.” (NR)
“Art. 38. Os contratos de compra e venda com
financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária,
de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real e, bem
assim, quaisquer outros atos e contratos resultantes da aplicação desta Lei,
mesmo aqueles constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis,
poderão ser celebrados por instrumento particular, a eles se atribuindo o caráter
de escritura pública, para todos os fins de direito.” (NR)
Art. 58. A Lei no
10.406, de 2002, – Código Civil, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 1.647. ........................................................................................................
......................................................................................................................................
III - prestar fiança;
.............................................................................................................................."(NR)
“Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade
fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica
das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código
naquilo que não for incompatível com a legislação especial.” (NR)
Alteração
da Lei de Registros Públicos
Art. 59. O inciso II do art. 167 da Lei no
6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar acrescido do seguinte item:
“21) da cessão de crédito imobiliário.” (NR)
Alteração
na Lei do FGTS
Art. 60. O caput do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 9o As aplicações com recursos
do FGTS poderão ser realizadas diretamente pela Caixa Econômica Federal e
pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH,
exclusivamente segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do FGTS, em
operações que preencham os seguintes requisitos:” (NR)
Art. 61. O art. 32 da Lei no 8.245, de
18 de outubro de 1991, passa a vigorar acrescido do seguinte parágrafo único:
“Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o
de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não
alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia,
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por
sua apresentação gráfica.” (NR)
Normas complementares a esta Lei
Art. 62. O Conselho Monetário Nacional e a Secretaria da Receita Federal, no âmbito das suas respectivas atribuições, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução das disposições desta Lei.
Vigência
Art. 63. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 64. Ficam revogadas as Medidas Provisórias nos
2.160-25, de 23 de agosto de 2001, 2.221, de 4 de setembro de 2001, e 2.223, de
4 de setembro de 2001, e o § 10 do art. 66 da Lei no
4.728, de 14 de julho de 1965.
Brasília,